越南的房地产炸了。

就在这个月，彭博社放出重磅消息：越南超1200个房地产项目烂尾，近4成开发商濒临破产，约10万中介人员失业，更重要的是房价暴跌37%，销量下滑75%。

昔日摸着中国过河的越南，终究是把自己摸进了马里亚纳海沟。越南房地产到底发生了什么？为啥会在一夜间崩盘？

01.

2021年，越南出了一条世界新闻。

在胡志明市，拍出了全球最贵“地王”。每平米单价24.6亿越南盾，折合人民币67.9万；而总交易额更是高达37万亿越南盾，也就是102亿人民币。

这是个什么概念呢？当时在胡志明买1平米的土地，可以在上海买5平米，北京买6平米，连香港都能买2平米。

所有人都说越南人疯了，唯独越南人毫不在意，拍着胸脯表示：我们有钱。

这话不假。因为相近的体制，越南对中国的经济发展政策基本是全盘照抄，而为了弥补体量小的劣势，有时抄得更激进，比如房地产。

根据2020年新修订的《越南投资法》，越南房企可以自由发放债券，其中着重鼓励外资的进入。

那么2020年又是个啥光景？疫情在全球扩散，美国早早躺平，特朗普和拜登为挽救经济开启核动力印钞机，天文数字的美元如潮水般涌向世界各个角落。

所以越南这边刚放开房地产的外资限制，国际炒家那边就大举进军东南亚楼市。

据越通社报道，2022年外资对越南房地产的投资高达35亿，相比去年同期足足翻了一倍，是全越南第二大吸引外资的经济部门，“地王”在这个时候诞生也就显得不足为奇。

但是，天底下并没有白吃的午餐，借美元一时爽，到了还美元时，越南又该如何应对？

02.

2022年3月，美国核动力印钞机已经开了一年多时间。

好处是经济崩溃被遏制了，坏处是美国人快要被自己印的钞淹死了——高达8%的通货膨胀率让美元购买力一路狂跌，于是美联储下定决心：加息！

加息的目的是为了回流美元，把市面上多余的钱收回央行，但是因为美元是世界货币，所以美联储的一举一动都影响着世界各国，越南也不例外。

而此时的越南经济正一路高歌，8%的GDP增长率创下1997年以来新高，恰是需要美元投资的关键时刻。所以当美国人宣布加息时，越南人觉得天塌了——经济被釜底抽薪。

老实说，面对强势的美元回流也不是没有解决办法：和美国一起加息，用更高的银行利率对冲风险，避免外资集体跑路。

可是，提高本国银行利率也是把双刃剑。虽然整体经济能保住，可具有极强金融属性的房地产却危险了：人们一看往银行存钱比炒房还挣钱，从楼市撤资就是必然。

所以去年，越南人面临一个两难的选择：加息，保实业，毁房地产；不加息，保房地产，毁实业。

那么越南是怎么选的呢？

答案是我全都要。

03.

2022年9月，在美联储第三次宣布加息后，越南紧急跟进，上来就是加100个基点，11月又加息100个基点。

成效怎么样？实业方面，效果不是一般的好。整个2022年四季度，越南累计出口895亿美元，而全年累计出口3718亿美元，同比增长10.6%。

相对应地，房地产方面就显得不太乐观。越通社4月份曾报道，自2022年下半年起越南楼市持续横盘，流动性连续数月触底，种种现象表明，越南楼市已经陷入阴跌状态。

按理说，此时就应该在加息的路上再踩一脚油门，把房地产行业的钱全部逼到实业部门，用有限的资金让实业继续高歌猛进。

可越南人并不这么认为，他们希望“再拉房地产一把”。

从3月起，越南宣布降息100个基点，到今年6月，越南央行已经连续降息4次，累计250个基点。

那么越南人把房地产拉起来了吗？恰恰相反，不仅房地产没起来，实业还崩了。一季度越南出口同比萎缩11个百分点，进口萎缩17个百分点，GDP增速更是只有3.3%，不及2022年。

然而，国内外无数的例子已经证明，实业才是房地产的基础。当出口减少，当外资跑路，当一切实体经济不再发展甚至倒退，任凭你再用任何手段刺激楼市，最后都逃不过泡沫破裂的结局。

消息显示，今年一季度越南房地产领域新成立企业940家，同比减少63%，停业1800家，同比增长60%，注销企业340家，同比增长30%。

说白了，你既要有要的结局，就是啥都得不到。

04.

事实上，越南房地产崩盘的根本原因，还是在国家经济布局上。

长期无限制地利用外资固然可以帮助越南快速发展，但却也将国家未来的经济主导权拱手让出。因为你融入的越多，就越容易被老牌资本主义国家操控。

如果从一开始，越南不蹚房地产金融这趟浑水；如果越南在开放房地产的同时，严格控制外资使用方式；

如果在房地产和实业二选一的关键时刻，没选择既要还要；或许越南的发展步伐没今天这么快，但一定走的更踏实更稳健。

回望过去三十年，越南一直在抄中国作业，只可惜，很多时候都是只抄一半，画虎不成反类犬，贻笑大方而已。