房地产投资分析报告

房地产投资分析报告

项目投资的成功,离不开精心筹谋策划和科学评估论证。项目投资活动是一项极其复杂的系统工程,从投资动机的产生,项目的构思设计到项目的建成投产和预期投资收益的取得,往往需要经历一个前后关联、彼此制约而又互为推动、循序渐进的思维和行动过程,这一过程中的每一个环节,投资者都可能面临挑战和抉择,都需要克服难以预见的投资障碍和可能随机产生的投资风险。为减少损失、规避风险、实现目标,认真组织项目前期策划和评估论证,尤为重要。A项目投资大,其市场前景如何,发展究竟有多大,是否具有投资价值,这对于投资者来说至关重要。本人报告采用市场和项目两级指标进行比较。

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物、固定在土地建筑上的附着物以及由它们衍生出来的各种权益。房地产的定义包括两个层次：

1、有形物质实体部分:土地、建筑物及附着物

2.无形资产部分——土地、建筑物附带的各种权益。

市场级指标主要从市场的宏观环境的角度分析,而项目级指标主要从项目自身的角度进行分析,从而得出评价项目吸引力和执行力的基本参照体系。

三、确定房地产多项目评分规则

由于各项均需进行对比.根据数值型和主观评分型不同的特点,将其转化成5分的评价模式,方便对比,

由此设立了相关的评分规则。通过12个主要城市(包括一线城市北京、深圳;二线城市杭州、南京、南宁、厦门、青岛、大连、无锡、苏州;三线城市扬州、金华)二手房销售进行对比分析，2019年1-8月，中国二线城市二手房销量实现较快增长，一线和三线城市二手房交易量则大幅出现不同程度下滑。

根据统计样本数据，2019年1-8月，一线城市二手房成交量累计同比下滑4.8%，三线城市二手房成交量累计同比下滑23.6%，二线城市二手房成交量累计同比增长19.0%。

2019年1-8月，厦门、苏州、大连三个城市二手房销售增速较快，厦门二手房销售累计增速达到167.6%，成为二手房交易最活跃城市。

、1996年下降了4

.

2%,其中,完成的土地开发投资为3175亿元,比上年减少53%,完成的土地开发面积

减少38%。这是本市自1992年以来房地产投资

首次出现的回落现象。今年上半年,本市完成的房

地产投资额为156

.

36亿元,比去年同期又减少8%,仅占1997年投资总量的25%

(二)商品房竣工上市量已跃过顶峰:由于投人与产出的迟滞,1997年全市商品房竣工面积为1185万平方米,与1996年基本持平。通过对近年商品房结转面积的分析,19%年施工面积为6005万平方米,其中,当年新开工面积16犯万平方米,上年结转面积4374万平方米;1997年施工面积为5625万平方米,其中,当年新开工面积1086万平方米,上年结转面积4540万平方米;1998年1一6月施工面积为4269万平方米,其中新开工面积562万平方米,上年结转面积4440万平方米。本市商品房的新开工面积和结转面积正在逐年下调。由此判断,本市商品房的年度竣工总量已过顶峰

(三!房地产投资结构渐趋合理,增加了有效供

给:受宏观调控政策的引导和房地产市场需求的调节,本市房地产投资结构已趋合理1997年全市竣工的商品房中,商品住宅为994.63万平方米,占83

.

9%,竣工的非住宅商品房为180.6万平方米,占

各类商品房的结转面积也基本符合上述比例,非住宅商品房发展得到了有效遏制,商品住宅特别是一般标准内销商品住宅成为开。当然,它们作为有力的金融支持手段来说是重要的,而且也确实是市场比较发达的国家和地区运用得比较多的工具,这就是为什么一提房地产证券化,人们往往容易联想到MBS中的典型—房地产抵押贷款证券化的缘故但是,作为后续手段,往往是水到渠成的—也就是说,当对房地产资金的需求压力达到一定程度的时候,自然会需要或产生一定的技术手段来解决问题而对我们国家,或者更具体地,对上海市场来说,首当其冲的问题倒还并不是资金来源不够,而是对资金需求的原动力不足,至少对整个市场来说是如此。前面我们也看到,中间环节的资金注人问题是相对关键的-第三种是以基金的形式表现出来.